Как законно сдать квартиру в Казахстане в 2025 году: налоги и способы оформления

Договор аренды: зачем нужен и как оформить

В Казахстане процедура сдачи жилья в аренду регламентируется сразу несколькими документами:

• Закон РК «О жилищных отношениях».
• Гражданский Кодекс РК.
• Налоговый Кодекс РК.
• Предпринимательский Кодекс РК.

Согласно закону, заключение письменного договора найма жилища является обязательным. Регистрация в органах юстиции требуется только в том случае, если договор заключён на срок более одного года. Большинство арендодателей оформляют договоры на 11 месяцев, чтобы избежать этой процедуры.

Договор аренды является страховкой от непредвиденных ситуаций и позволяет регламентировать основные условия:

• Права и обязанности сторон (владельца и арендатора).
• Период аренды и условия её продления/расторжения.
• Сумму, дату платежа и наличие гарантийного взноса (депозита).
• Дополнительные условия, например: частота посещений жилья арендодателем, запрет на
• курение, компенсация при ущербе имуществу.

Кроме самого договора, часто составляют акт приема-передачи имущества. В нём перечисляют всю мебель, технику и декор, что помогает избежать споров, если имуществу будет причинен ущерб.

Обратите внимание: договор аренды и акт приема-передачи не нужно заверять у нотариуса – достаточно подписей обеих сторон.

Если арендодатель физлицо

Арендодатель не обязан регистрироваться в качестве Индивидуального предпринимателя. Но если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то необходимо уплачивать Индивидуальный подоходный налог (ИПН).

• Ставка ИПН составляет 10% от получаемой прибыли (суммы арендной платы).
• Налог уплачивается один раз в год.

Перед уплатой налога необходимо предоставить в налоговую службу декларацию, заполненную по форме ФНО 270. Срок подачи декларации – не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным.

Пример расчета:

Если вы сдаете квартиру за 250 тысяч тенге в месяц, ваш годовой доход составит 3 млн тенге, а сумма налога – 300 тысяч тенге в год.

Если арендодатель ИП

Если вы решили оформить ИП для получения дохода от сдачи недвижимости, необходимо зарегистрировать бизнес и выбирать наиболее выгодный налоговый режим.

Оформление договора и регистрация

Сначала нужно зарегистрировать ИП, указав подходящий вид деятельности (ОКЭД 68201 «Аренда и управление собственной недвижимостью»).

Как и в случае с физлицом, договор аренды заключается в письменной форме. Нотариальное заверение не требуется.

Налоги и социальные отчисления

Индивидуальный предприниматель не только платит налог на доход (по выбранному режиму), но и делает социальные отчисления за себя.

Ставка налога зависит от выбранного налогового режима:

• Патентный режим. Налог составляет 1% от общего дохода. Годовой доход не должен превышать 3 528 МРП (в 2025 году это 13 871 096 тенге).
• Упрощенный режим. Налог составляет 3% (1,5% ИПН + 1,5% социальный налог). Годовой доход не должен превышать 24 038 МРП (в 2025 году это 94 517 416 тенге).
• Специальный налоговый режим через E-Salyk Business. Также 1% от дохода, но с ежемесячной уплатой через мобильное приложение.

Кроме того, ИП обязан ежемесячно уплачивать соцотчисления. Они рассчитываются от Минимальной заработной платы (МЗП), которая в 2025 году равна 85 000 тенге. В 2025 году сумма соцотчислений от МЗП составляет около 20 тысяч тенге.

Обратите внимание: соцотчисления дают предпринимателю право на медицинское обслуживание, увеличивают пенсионные накопления, а сам доход становится официальным, что полезно, например, при оформлении кредитов.

На финансовом маркетплейсе MoneyPanda можно бесплатно сравнить предложения от разных МФО и выбрать самый выгодный микрозайм

Как выгоднее?

Выбор между статусом физического лица (10% налог) и Индивидуального предпринимателя (1% или 3% налог) зависит в первую очередь от размера годового дохода от аренды.

Финансовая выгода

Ставка налога для ИП (1–3%) в несколько раз ниже ставки для физлиц (10%). Но если ваш доход не превышает 3 млн тенге, то выгода от низкой налоговой ставки нивелируется необходимостью делать соцотчисления. 

Вывод по лимитам:

• Если годовой доход арендодателя не превышает 3 млн тенге, то выгода от оформления ИП будет незначительной. 
• Если годовой доход составляет от 3 до 13,8 млн тенге, то наиболее простым с точки зрения оформления и уплаты налогов будет ИП на патентном режиме (1%). 
• Если годовой доход превысит 13,8 млн тенге, то стоит переходить на Упрощенный режим (3%).

ОСМС и пенсия

Арендодателям, которые не трудоустроены официально, больше подойдет ИП. Ежемесячные социальные отчисления дадут важные преимущества:

• Вы оплачиваете ОСМС (обязательное социальное медицинское страхование), а значит, имеете право на медицинское обслуживание по страховке.
• Вы вносите ОПВ (обязательные пенсионные взносы), что увеличивает сумму накоплений в ЕНПФ и влияет на будущую пенсию.
• Ваш доход отображается как официальный, что позволяет оформлять кредиты, в том числе ипотеку, в банках.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Решение сдавать квартиру без официального оформления, договора и уплаты налогов несет риски:

• Штрафы от налоговой. Если налоговые органы обнаружат факт получения дохода от аренды, они не только потребуют уплатить Индивидуальный подоходный налог (10%) за весь период нелегальной сдачи, но и наложат штраф.
• Спорные ситуации. Без договора аренды вы юридически не защищены от недобросовестных арендаторов. В случае порчи имущества, неуплаты или отказа выезжать, вы не сможете быстро и законно решить спор.
• Порча имущества. Без Акта приёма-передачи имущества будет невозможно доказать, в каком состоянии находилась мебель и техника до заселения арендаторов, и потребовать компенсации за ущерб.

Таким образом, легализация сдачи жилья – это не просто обязанность перед государством, но и страховка имущества арендодателя.