Как купить квартиру в рассрочку: все способы

Значительный объем нового жилья в Казахстане реализуется за счет платежей в рассрочку, когда оплата вносится долями в течение определенного периода. При выборе такого способа покупки жилплощади есть ряд важных нюансов – от фактической переплаты до штрафов за нарушение договора с застройщиком.

Рассрочка на жилье: как формируется цена от застройщика

Плата за жилье в рассрочку осуществляется обычно в процессе строительства жилья, но возможны и варианты с внесением платежей уже после сдачи квартиры в эксплуатацию. Цена складывается из нескольких факторов:

• Первоначальный взнос, который обычно составляет от 20 до 50% от стоимости жилплощади;
• Срок рассрочки – от нескольких месяцев до двух лет, реже - до трех лет;
• Если первоначальный взнос низкий, а срок рассрочки длительный, застройщики могут начислять надбавку на оставшуюся сумму;
• Некоторые застройщики включают в договоры пункты об индексации цены в зависимости от инфляции или валютных колебаний. 

Сколько переплачивают покупатели квартир при рассрочке

Как правило, строительные компании заявляют опцию рассрочки как покупку частями, но без переплаты. На самом деле, реально без переплаты рассрочка может быть только в случае очень короткого срока действия договора – например, три месяца. В других случаях действует простая пропорция: чем дольше срок, тем больше переплата по рассрочке. Процентная надбавка начисляется на остаток суммы, который предстоит внести.

Кроме того, как отмечает деловое издание «Курсив», зачастую жилье в рассрочку изначально дороже, чем то, которое продается за наличные. Портал приводит примеры. Так, компания Qazaq Stroy добавляет к стоимости жилья 10%, если сделка оформляется в рассрочку при 50-процентном первоначальном взносе. При взносе в 20% цена жилья увеличивается уже на 15%.

У застройщика Rams Qazaqstan минимальная надбавка к цене жилплощади при рассрочке составляет 12%. При этом в зависимости от предоплаты, срока рассрочки и иных аспектов коэффициент может повышаться. 

Какие риски несет долгосрочная рассрочка

Помимо очевидных преимуществ (постепенное внесение платежей, относительно небольшая переплата), рассрочка на максимально возможные сроки может нести некоторые риски для покупателей:

• Штрафы за не вовремя внесенные платежи;
• Длительная просрочка может привести к одностороннему расторжению договора застройщиком, в итоге покупатель лишается части средств и остается без жилья;
• Чем длительнее рассрочка, тем выше переплата, о чем говорилось выше. Переплата закладывается как в изначальной стоимости, так и в виде надбавки на платежи;
• Некоторые договоры рассрочки предусматривают возможность изменения условий: например, поправка на возможный рост НДС, рост курса доллара или инфляцию. Чаще всего такие пункты есть в договорах длительностью более года;
• Обратная ситуация – из-за событий в экономике цены на жилье могут обвалиться (так бывало в Казахстане в 2008 и 2015 годах), однако по договору рассрочки придется платить по прежней стоимости;
• Если застройщик не выполняет свои обязательства, например, не вводит объект в эксплуатацию в срок, это может привести к задержкам в получении права собственности на квартиру;
• В ситуации, если покупатель решит расторгнуть договор, он может потерять часть вложенных средств, так как застройщик может потребовать компенсацию до 10% или даже 20% от стоимости квартиры.

Платежные каникулы: миф или реальная поддержка покупателей

При покупке жилья в рассрочку платежными каникулами можно условно назвать случай, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, а договор предусматривает внесение части платежей до постройки, части – после ее завершения. В таких обстоятельствах покупатель, уже внеся положенные до завершения строительства деньги, действительно получает период, в который платить будет не нужно.

Другой вопрос, что многие компании не оформляют рассрочки с платежами после постройки, предпочитая брать деньги во время строительства. Согласно их политике, клиент должен полностью оплатить жилплощадь к моменту сдачи ЖК в эксплуатацию. 

Получается, как таковых платежных каникул не существует, а происходят они по вине застройщика. Кстати, в некоторых договорах застройщики обязуются выплачивать штрафные за срыв сроков.

Штрафы и санкции за просрочку платежей: чего ожидать покупателю

Каждая компания прописывает свои варианты наказания для клиентов, нарушающих условия договора. Стандартная пеня за просроченный платеж – 0,1% от общей суммы сделки за каждый день просрочки, но не более, например, 20%. На практике застройщики нередко идут навстречу покупателям: если сообщить о возникших финансовых проблемах, то вполне реально получить отсрочку платежей на один-два месяца.

Однако при более длительных просрочках застройщики оставляют за собой право расторгнуть договор и удержать до 10-20% стоимости жилья. Соответственно, при большой просрочке есть шанс потерять все деньги, внесенные в качестве первоначального взноса.

Договор с застройщиком при покупке квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

В основном рассрочка оформляется по предварительному договору купли-продажи, в котором клиент на период строительства определяется как частный инвестор. После сдачи ЖК уже заключается стандартный договор купли-продажи. Следовательно, при покупке в рассрочку клиент не считается дольщиком и не защищается соответствующими нормами законодательства.

Также следует обратить внимание и на ряд других аспектов договора с застройщиком:

• В нем должны быть указаны точный адрес квартиры, этажность, общая и жилая площадь, кадастровый номер;
• Полная стоимость квартиры, размер первоначального взноса, график платежей, сроки и размеры платежей;
• Сроки передачи, условия составления акта приема-передачи, момент перехода права собственности;
• Способы внесения платежей, а также условия досрочного погашения;
• Ответственность за просрочку платежей – штрафы, пени и так далее;
• Основания для расторжения договора и штрафные санкции за это: по решению клиента, по решению застройщика, по решению суда;
• На случай расторжения договора должно быть указано, как будут возвращены уже внесенные платежи и какие компенсации могут быть начислены;
• Размер надбавки при оформлении рассрочки на длительный срок.

Можно ли сэкономить при покупке квартиры в рассрочку

С учетом, что жилье в рассрочку стоит изначально дороже, чем за наличные, явно выгоднее покупать за полную стоимость. Также и при длительном сроке платежи по рассрочке растут за счет процентной надбавки.

Но если сравнивать с ипотекой, то рассрочка представляется более выгодным инструментом, особенно в ситуации, когда клиент вносит большую предоплату. Например, если квартира стоит 20 млн тенге, и вы вносите 80% сразу, оставшиеся 20% можно распределить на короткий срок без значительных надбавок.

Таким образом, ипотека имеет более длительный срок, но и более высокую переплату. Рассрочка может быть выгоднее ипотеки, если у вас есть значительная часть суммы и возможность быстро погасить остаток.

Рассрочка на жилье: главное

• От суммы первоначального взноса зависит конечная стоимость жилья: чем больше взнос, тем меньше срок выплат и, соответственно, переплата;
• Казахстанские застройщики дают рассрочку на относительно небольшие сроки – максимум до двух лет, редко встречаются варианты с тремя годами;
• При сроках более 6-9 месяцев к оставшейся сумме платежей начисляется процентная надбавка, что увеличивает переплату;
• Стоит помнить, что жилье, продаваемое в рассрочку, изначально дороже жилья за наличные;
• Необходимо внимательно изучить договор с застройщиком и особо обратить внимание на штрафы за просрочку платежей, возможность отсрочки, причины расторжения договора любой из сторон.