Тренды предстоящего года
Ситуация на рынке в 2026 году будет формироваться под влиянием нескольких факторов. Специалисты выделяют основные тенденции, которые затронут как первичный, так и вторичный сегменты:
- НДС не вызовет резкого скачка цен. Одномоментного подорожания жилья с 1 января не ожидается. Рост цен будет плавным, в пределах 8–10%, причем наиболее ощутимым он будет в мегаполисах – Астане и Алматы.
- Снижение объемов строительства. Застройщики станут осторожнее в запуске новых проектов. Это может привести к дефициту доступного жилья комфорт-класса в крупных городах.
- Избирательность покупателей. Спрос станет более жестким. Покупатели будут тщательнее оценивать соотношение цены, качества и надежности строительной компании.
- Опора на госпрограммы. Рынок продолжит держаться на государственных льготных программах и партнерских ипотеках от банков и застройщиков.
- Стагнация вторичного рынка. Ажиотажа не предвидится. Цены будут расти точечно: дорожать будут ликвидные варианты, в то время как старый жилой фонд продолжит терять привлекательность.
Вторичный рынок: время покупателя и стагнация
Вторичный рынок жилья прошел 2025 год без резких колебаний, но стал более сложным для продавцов. Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов напомнил: несмотря на рост цен в регионах на 8–14%, массовой коррекции не произошло.
Что будет с ценами на «вторичку»
В 2026 году кризиса не ожидается, но и предпосылок для бурного роста нет. Риелтор Наталья Калмыкова прогнозирует стагнацию цен. Рост вероятен лишь в элитном сегменте.
По мнению риелтора Дмитрия Воронина, рынок будет четко сегментирован:
- Ликвидное жилье. Квартиры с современным ремонтом, в удобных локациях и в домах со сроком эксплуатации не более 25 лет сохранят спрос и могут незначительно дорожать.
- Старый фонд. Квартиры в старых домах, без ремонта, а также недвижимость большой площади в малых городах будут дешеветь или стагнировать.
Психология сделок
Высокая базовая ставка Нацбанка ограничила доступность коммерческой ипотеки: коэффициент одобрения снизился до 23%. На этом фоне сформировался психологический паттерн «покупать сейчас, пока не подорожало», который сместил часть спроса на первичный рынок.
Вторичный рынок сохранит устойчивость в крупных мегаполисах (Алматы, Астана), где спрос высок, а также в областных центрах, где объемы нового строительства минимальны.
Первичный рынок: умеренный рост и риск дефицита
2025 год стал для застройщиков переходным периодом. По данным Виктора Микрюкова, президента Ассоциации застройщиков Казахстана, с начала года первичное жилье подорожало в среднем на 13,9%. Основной спрос сместился в сегменты эконом-класса, так как покупатели спешили заключить сделки на фоне ужесточения условий ипотеки.
Влияние НДС и прогноз цен
Введение налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 16% не приведет к автоматическому повышению стоимости квартир на ту же величину.
Аналитик BI Group Инкара Калкаманова отмечает, что застройщики смогут переложить на покупателя лишь часть нагрузки – примерно 5–10%. Остальные издержки компании планируют компенсировать за счет оптимизации.
При этом новые проекты подорожают заметнее, чем те, что находятся на стадии завершения. Вячеслав Лазарев, директор Союза строителей Казахстана, дает более высокий прогноз роста цен – в коридоре 15–20% в течение года, связывая это с сокращением объемов строительства.
Из-за удорожания кредитов и новых гарантийных обязательств маржинальность строительства снижается. Девелоперы станут осторожнее подходить к запуску новых проектов. Эксперты предупреждают: это создает реальный риск дефицита жилья комфорт-класса в Астане и Алматы.
Кто будет покупать
Портрет покупателя также изменится. Часть людей с невысокой платежеспособностью будет вынуждена уйти с рынка или отложить покупку. Более обеспеченные клиенты станут строже выбирать застройщиков.
Спрос будут поддерживать партнерские ипотеки и госпрограммы («Наурыз», «Аскери баспана»), которые остаются драйвером продаж, особенно для молодых семей, выбирающих 1- и 2-комнатные квартиры.
Общая экономическая картина
Экономист Эльдар Шамсутдинов характеризует текущую ситуацию как разворот от перегрева рынка к управляемому охлаждению.
Жесткая денежно-кредитная политика и базовая ставка на уровне 18% сделали коммерческую ипотеку невыгодной для большинства граждан, что снижает риск образования «пузыря» на рынке недвижимости. В 2026 году ожидается дальнейшее замедление роста цен.
Наиболее устойчивыми останутся проекты, подходящие под условия льготных и накопительных ипотек, где ключевую роль продолжит играть Отбасы банк. Инвестиционные покупки с целью перепродажи станут менее привлекательными.
